Уплата НДФЛ : особенности определения срока владения квартирой при ее продаже
Вопрос касается ситуации, при которой в 2021 г. планируется продажа квартиры, право собственности на которую получено налогоплательщиком:
- в результате наследования 1/2 доли в 2014 г.
- в результате получения в дар от брата 1/2 доли в 2019 г.
По общему правилу не подлежат налогообложению доходы от продажи недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения, который составляет три года.
Какой из указанных сроков считать сроком начала владения квартирой: 2014 или 2019 год?
В этой ситуации необходимо учитывать следующее:
- Если предметом продажи являются доли, то в отношении 1/2 доли, полученной в 2019 г. правило о предельном сроке владения не соблюдается и освобождения от НДФЛ не возникает.
- Если предметом продажи в 2021 г. является квартира, то в этом случае правило о предельном сроке владения соблюдается, поскольку право собственности на квартиру возникло в 2014 г. - в момент получения первоначальной доли в квартире.
Такой вывод следует из анализа содержания ст.131 ГК РФ, ст.235 ГК РФ, а также ст.244 ГК РФ, согласно которой имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Изменение состава долевых собственников не прекращает право собственности налогоплательщика на квартиру, а потому и не изменяет момент возникновения права собственности на нее.
Таким образом, по общему правилу, обязанности по уплате НДФЛ у налогоплательщика не возникнет.
Однако здесь следует учитывать также следующее:
Согласно совместного письма Минфина и ФНС РФ от 23.12.2020 №БС-4-11/21202@, при рассмотрении конкретных ситуаций по вопросу наличия или отсутствия обязанности по уплате налога на доходы физических лиц с доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, должны учитываться законодательные нормы, действовавшие на момент возникновения права собственности на проданный объект недвижимого имущества.
Таким образом, для ответа на вопрос - нужно ли уплачивать НДФЛ - потребуется ответить еще и на следующие вопросы: являлся ли налогоплательщик в 2014 г. нерезидентом РФ, а также использовалась ли такая квартира в предпринимательской деятельности последнего?
При положительном ответе на любой из этих вопросов, право на освобождение от НДФЛ у налогоплательщика не возникает.