Многоквартирный дом на земле ЛПХ
И снова к вопросу о многоквартирных домах на землях ЛПХ.
С 2019 г. резко возросло количество дел по изъятию земельных участков под государственные нужды и сносу самовольных построек на присоединенных территориях Новой Москвы.
В основном речь идет о сносе достаточно больших домов, площадью более 500 м2 и имеющих три, а иногда и четыре этажа и подвал.
Такие иски в основном попадают в Щербинский районный суд г.Москвы.
Практически всегда такие споры рассматриваются по "шаблону" и если знать правила игры, то во многих случаях споры с Департаментом заканчиваются для владельцев таких домов успешно.
Но несколько иная ситуация, если у такого дома будут установлены признаки многоквартирности.
Это особая категория дел, по которым все сложнее.
Не секрет, что до 2017 г. имели место ситуации, когда недобросовестные застройщики возводили на землях ЛПХ жилые дома и продавали доли в них, таким образом создавая не только многоквартирные дома, но и будущие проблемы своим владельцам.
Причиной тому - упрощенный порядок возведения и регистрации прав на землях ЛПХ и, как следствие, более высокая маржинальность таких проектов.
Но в 2017 г. был установлен законодательный запрет на регистрацию отдельных помещений в индивидуальных жилых домах, тем самым вопрос был разрешен на законодательном уровне.
Но вот конкретное дело, которое рассматривал Арбитражный суд г.Москвы.
Так, в 2011 г. на собственном земельном участке в пос.Филимонковское гражданка решила построить дом.
Строила, строила, не достроила и передала его в 2015 г. в погашение долгов компании.
Дом не эксплуатировался, в нем до 2020 г. вяло велись внутренние работы.
Но в 2020 г. на дом обратила внимание госинспекция, которая посчитала дом многоквартирным и поделилась этой информацией с Департаментом городского имущества г.Москвы.
Департамент городского имущества г.Москвы предъявил к компании иск о сносе дома.
Департамент с помощью экспертов указал на многоквартирность дома, которая, по мнению экспертов, следовала из его внутренней планировки - "нарезанные" квартиры с подведенными соответствующими коммуникациями.
Компания в суде указала на то, что в силу прямого законодательного запрета дом не является многоквартирным : в таком доме не могут быть образованы квартиры, выделены доли. Элементы планировки, какими бы они ни были, квартиры сами по себе не образуют.
Суд посчитал аргументы компании неубедительными и постановил снести дом.
Не убедили аргументы компании и суд апелляционной инстанции.
При этом суды не ответили на главный вопрос, который задавала компания: можно ли при определении многоквартирности руководствоваться только планировкой дома, без учета возможности или невозможности образования в таком доме квартир?
Ведь квартиры - это правовые понятия, которые содержатся в Гражданском и Жилищном кодексах Российской Федерации и определяются они не только планировкой, но и возможностью пройти государственную регистрацию. Без регистрации в такой квартире нельзя прописаться, продать ее, подарить - в любом виде распорядиться.
Вместе с тем, квартиры в доме, построенном на участке ЛПХ, зарегистрированы быть не могут, следовательно, как минимум одному из признаков квартиры они не отвечают.
Не получается ли, что оценивая наличие квартир только на уровне перегородок, решение по делу выносится на уровне эксперта, а не судьи?
Простой пример : при обустройстве загородных домов часто объединяют санузел со спальней. Это удобно, комфортно. Но объединив жилое и вспомогательное помещение мы получаем квартиру - именно такое определение квартиры дает нам Жилищный кодекс Российской Федерации: квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
А если таких объединенных спален в вашем доме две и более, то ваш дом прекращается в многоквартирный !
Но так ли это?
Очевидно, что нет!
Поэтому и возникает вопрос, а правы ли суды, разрешая вопросы многоквартирности по расположению внутренних перегородок ?
Ведь тогда получается, что перегородки перегородками, но поскольку зарегистрировать в таком доме квартиру нельзя, снос таких домов как "многоквартирных" - это не защита интересов неопределенного круга лиц от приобретения "недоквартиры", а что-то иное...
Таких домов не много, но они есть, поэтому и практика по ним в настоящее время малочисленна и в основном повторяет тенденции, сложившиеся до 2017 г., когда запрет еще не действовал.
Но поскольку ситуация изменилась, то вместе с ней должна меняться и практика - и вряд ли в настоящее время есть экономические и социальные предпосылки выводить из оборота дома, которые формально и можно считать многоквартирными, но которые такими уже никогда не станут.